Private Grundstücksveräußerungen lösen nicht nur beim Käufer Steuern und Gebühren aus (Grunderwerbsteuer und grundbücherliche Eintragungsgebühr) sondern auch beim Verkäufer - die sogenannte Immobilienertragsteuer. Hintergedanke ist der, dass der Gewinn aus dem Verkauf zu versteuern ist.
Dem 01.04.2002 kommt in diesem Zusammenhang eine sehr wesentliche Bedeutung zu: wenn der Verkäufer das Grundstück vor diesem Tag gekauft hat, gibt es beim Verkauf eine Begünstigung: wenn nach dem 31.12.1987 keine Umwidmung in Bauland stattgefunden hat, sind im Ergebnis 4,2 % Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zu bezahlen, Berechnungsbasis ist der Verkaufspreis. Bei Grundstücken, die erst nach dem 31.03.2002 gekauft wurden, ist vereinfacht gesagt die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis samt diverser Nebenkosten und Investitionsbeträge dem nunmehrigen Verkaufspreis gegenüberzustellen. Der Differenzbetrag ist mit 30 % zu versteuern. Daneben gibt es noch einige weitere Konstellationen.
Um die teils sehr hohe Steuer zu vermeiden bietet das Einkommensteuergesetz in § 30 ein paar Ausnahmen. Damit hatte sich zuletzt der VwGH in seinem Erkenntnis vom 24.10.2019, Ra 2018/15/0115 zu befassen:
Die erwähnte Ausnahmebestimmung lautet ausschnittsweise wie folgt:
_§ 30 (2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:
- Aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer
a) ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird._
Die Frage einer gewieften Verkäuferin war die, wie das mit diesen zwei Jahren zu verstehen ist; konkret: ob der Hauptwohnsitz zwingend bis zur Veräußerung bestanden haben muss, oder ob es ausreichend ist, im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung insgesamt zwei Jahre nachzuweisen, in denen der Hauptwohnsitz dort bestanden hat, wobei nach Ansicht der Verkäuferin spätestens zum Zeitpunkt des Verkaufs der Hauptwohnsitz auch aufgegeben werden muss, dies aber nach ihrer Ansicht auch schon früher erfolgen kann.
Die Entscheidung des VwGH fiel nicht zur Freude der Verkäuferin aus: beide oben dargestellten Ausnahmebestimmungen seien gemeinsam zu betrachten. Demnach reicht es entweder, irgendwann während der 10 Jahre vor dem Verkauf einen durchgehenden Hauptwohnsitz in der Dauer von 5 Jahren nachzuweisen, oder eben einen Hauptwohnsitz von der Anschaffung bis zur Veräußerung für die Dauer von zumindest 2 Jahren.
Auch bei der ImmoESt rechnet sich Fachwissen: die Rechtsprechung hat mittlerweile klargestellt, dass der Hauptwohnsitz nicht zwingend bis unmittelbar zum Verkauf bestehen muss. Gerade bei Ehescheidungen oder auch dann, wenn sich nicht so schnell ein Käufer finden lässt, kann es einige Monate dauern, bis der Verkauf wirklich klappt. Die Steuerbefreiung geht damit jedoch nicht zwingend verloren!
Unsere Empfehlung sohin: vertrauen Sie sich bei Liegenschaftsgeschäften einem Fachmann an. Es gibt einige Begünstigungen und Befreiungen. Wer die Bestimmungen kennt, kann seinen Mandanten unter Umständen viel Geld ersparen. Wir prüfen das gern für Sie!
